中大ホーム株式会社　土地の有効活用の事例

土地に関する節税の方法は数多く紹介しきれないのですが、ここでは建設協力金によるビル建築費の捻出と相続に関する事例が重なったものをご紹介します。

Ａさんは郊外に約200坪の更地をもっていますが、商業地区に近いのでビルを建てたいと思っています。
しかし、手持ち資金が無いため建築できません。また、そろそろ相続に関しても考えなければいけない時期となっています。このままでは相続の際に相続税支払いのためにこの土地を手放さなければなりません。

Ｂ社は業務拡張のため移転を考えていますが比較的交通のいい場所で条件にあう場所がなく困っています。またＩＴ関連の事業のため設備も新規に設置するため、本来であれば自由が利く自社ビルにしたいのですがさすがにそこまでの資金はありません。

そこでＡさんからご相談をいただいた末、Ｂ社をご紹介し、建設協力金として建築費にあてる金額をだしてもらうことになりました。これを保証金に振り替えて10年間は無利息とし、その後は年2％の利息をつけて、11年後より元本の1割分づつをＡさんはＢ社に対し返済する契約といたしました。

Ａさんにとっては建設費の捻出や建設後のテナント探しを心配する必要がなくなります。また、相続税財産評価が大幅に下がる事により相続税も軽減されます。
この場合は、以下のようなものが当てはまります。

1.	更地の相続税評価額は自分のみが使う場合は100％ですが、ビルを建設し賃貸にすることで貸家建付地となり、評価が下がります。
2.	ビル敷地の内、330平方メートルまでは不動産貸付業として小規模宅地等となり、20％の評価減になります。
3.	建物の相続税評価額は固定資産税評価額が元になっていますので建築金額の6割ぐらいで評価されます。
4.	ビルは賃貸用なので借家権相当額の評価減ができます。
5.	建設資金をＢ社から建設協力金という「債務」でまかなっているのでその分を相続税から減額できます。

結果としてＡさんは更地のままでは相当高額になってしまう相続税をかなり節約できました。また相続税の納税のために必要な金額も賃貸料により賄うことができました。

Ｂ社も建設協力金として多額の金額を出費しましたが、後で返済されるためそれほど損失があるわけではありません。また新築なので設備に必要なものをある程度始めから組み込めるので業務の拡張に相応しい環境を手に入れる事ができました。

◆土地がらみでの節税で一番頭が痛いのがこの「相続税」です。更地ですと高額な相続税を課せられてしまいます。土地の有効活用の基本は土地を使う事です。土地は眠らせておくとあなたの資産を少しづつ減らしていくことになります。


例えば以下のような状況でＡ、Ｂ、Ｃの三者は近い地域に住んでいます。
＜Ａさん＞（交通がやや不便である地域に自宅を含む300坪の農地をもっており、その農地を運送会社を運営しているＢさんに貸している）＜Ｂさん＞（運送業を運営し、Ａさんの農地をトラックの駐車・荷積み用に借りている）＜Ｃさん＞（現在、自宅を含む400坪の盲地の農地を所有しているが、再開発により半分の土地が接収を迫られている）＜ディベロッパー＞（再開発により交通の便が良くなるＣさんの土地周辺にマンションを建てる用地を探している）

Ａさんの事情
Ｂさんに貸している土地の収入が芳しくないので農地を売却して、新しく事業を始めたい。
新しい事業を始めるには交通が不便なため人通りが多い地域へ引っ越したい。
手持ちの資金があまりないので事業を始めるにも不安が多い。
しかも売却する場合、Ｂさんの運送会社に支障がでるため多額な業務補償金を請求される恐れがある。

Ｂさんの事情
Ａさんの土地を購入するほどの資金は無いし、他に代替になるような土地が近くにない。
他の土地を借りた場合、事務所も含め引越しと保証金などで多大な出費がでるため　Ａさんにそれなりの額を請求しないわけにはいかない。

Ｃさんの事情
再開発で土地が接収されてしまうために小さくなってしまうため　農地では貸すことも難しい。
老齢のため自分で事業を始める気はなく立退きの補償金も入るのであとは小額でも安定した収入が欲しい。
但し、高層マンションは嫌いで現在のような１戸建の住宅でなくては住む気にならない。
また、住み慣れたこの地域をあまり離れたくない。

デベロッパーの事情
Ｃさんの土地が再開発で道路に面した土地となるので、購入したいが、Ｃさんに適当な代替地が見つからない。あったとしてもその代替地の買収もしなければならない。
再開発が終わり、マンションに居住者が埋まるまで土地購入資金の回収ができない。

■解決方法

この場合、まずＡさんとＣさんがそれぞれ土地に対して等価交換を行います。
Ａさんは300坪の農地とＢさんへの地主権、農地内の自宅を供し、Ｃさんは残りの農地200坪を供します。
ＡさんはＣさんと交換した土地をデベロッパーと等価交換方式で1階のテナントのうち1店舗と自宅用に1室、賃貸用に4室の権利を取得します。
但し、Ｃさんの土地は200坪ではあるが評価額が高いためＡさんはＣさんに交換差額分として賃貸用の4室のうち2室の権利を譲渡します。

これにより
Ａさんは低資金で新マンションの１階で事業をはじめることができ、かつ2室分の賃貸料がはいります。
Ｂさんは今までどおり運送業を続けられます。

ＣさんはＢさんへの借地料と2室分の賃貸料とあまり遠くない地域に1戸建の自宅を手に入れます。
デベロッパーは土地購入資金や代替地の買収が必要なく資金回収までのキャシュフローが楽になります。

◆まるで錬金術のような話ですが、冷静な第三者が介入することによりうまくまとまる事が多いのは事実です。それぞれが各々の事情や価値感を持っています。それをうまく配分できればそれほどむずかしいことではありません。ただ、それをするために豊富な知識と経験が必要なのはいうまでもありません。

以下のような土地において4人の権利者がいます。

Ａさんは土地Ａ・Ｂを所有し土地Ａを住居として使用しています。

Ｂさんは土地ＢをＡさんより借りています。

Ｃさんは土地Ｃを所有し、自宅兼アパートとして使用しています。

Ｄさんは土地Ｄを所有していますが、駐車場として使用しています。

そして今回はＣさんのアパートが老朽化したのでマンションに立て直すことにしましたが、条例により隣接する土地Ａ、Ｂ、Ｄとはかなりの建物の空間を取らなければなりません。そのため、使用できる土地が狭くなってしまいます。またその広さでは６階までが限度ということになりました。そこでＡさんに土地Ａと土地Ｂと土地Ｃを使って共同でビルを建てないかという話をします。

Ａさんは賛成ですが、Ｂさんの借地権が問題です。

ＡさんとＣさんは合意の上でとりあえず隣接する土地Ｄの所有者Ｄさんに了解を取っておくためにこの話をするとＤさんも土地をもっと有効に使いたいので、一緒にビルを建てるという話になりました。

このように土地を合わせてビルやマンションを建設すると土地面積あたりの収益が良くなるのでこれは妥当な案です。

ここでこの四人に関わる権利を整理しましょう。

Ａさん　土地ＡとＢの底地権（所有権）と居住権利

Ｂさん　土地Ｂの借地権

Ｃさん　土地Ｃの底地権（所有権）と居住権利
　　　　Ｃさんのアパートの住人の借家権

Ｄさん　土地Ｄの底地権（所有権）と駐車場の設備などに対する権利

ここでＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄの四者で建設資金とマンションの権利の配分を取り決めします。

このような案件の場合は細かい計算が必要になりますのでここでは具体的な資金および配分を提示しないで考慮すべき点を示す事にします。

1.Ｃさんの土地は一番広いが、建物を撤去し、且つアパートの住人の了承や新しいマンションへの居住権もしくは補償金の提供、工事中の代替居住部屋などが必要。

2.ＡさんはＢさんへの補償と住居の撤去をしなければならない。

3.Ｄさんは駐車場のため、撤去にかかる費用が殆ど必要ないこと。また駐車場を借りている人への代替の駐車場の確保や補償金。

4.Ｂさんの持っているのは借地権だけですが、意外とこの権利は強く、場合によってはかなり高額な金額をＢさんはＡさんに請求できる。（通常は新しいビルへの居住権や借地権相当の１室の所有権で補償します。）

5.資金の分担と供する物件を合わせて、マンションの権利の配分をする以上各自の権利を金額に換算しなければならない。

◆高層マンションの場合、階による評価額の違いや共用施設をどうするか等でトラブル発生になりがちです。直接利害関係がある当人同士では何をどう評価するかで決着がつかないものです。専門家である弊社に是非ご相談ください。